Hypotheek oversluiten voor meer zekerheid

Uw hypotheek oversluiten? Vroeger gebeurde dat om de maandlasten te verlagen. Nu kunt u het doen om meer zekerheid te krijgen.
In het verleden werden veel hypotheken over gesloten om aan lagere maandlasten te komen. Dit was mogelijk omdat de hypotheekrente een lange periode daalde. Natuurlijk waren er ook nadelen, zoals (meestal) een boeterente omdat de contractrente hoger was dan de marktrente en oversluitkosten (hypotheekakte-, taxatiekosten en afsluitprovisie). In principe werd een gedeelte van de overwaarde gebruikt om de hypotheek over te sluiten.

Andere redenen om over te sluiten

Op ogenblik zie je dat veel mensen andere redenen hebben om hun hypotheek over te sluiten, zoals:

• beleggingshypotheek omzetten naar een spaarhypotheek of een spaarrekening eigen woning
• hypotheek zonder NHG omzetten naar een hypotheek met NHG

Bij bovenstaande twee omzettingen kiezen mensen voor zekerheid. Vooral de combinatie van beide is aantrekkelijk. Dit heeft te maken met renteverschil tussen de hypotheek zonder NHG en de hypotheek met NHG: dit is gemiddeld 0,5 % goedkoper.

Het kan zijn dat u eerder geen NHG had genomen, bijvoorbeeld omdat uw inkomen destijds te laag was in verhouding tot de hypotheeksom, om te voldoen aan de inkomensnorm van de NHG. Is uw inkomen intussen gestegen, dan kunt u oversluiten naar NHG.

Om een hypotheek te kunnen oversluiten naar NHG moet u aan een aantal eisen voldoen:

• nieuwe hypotheekbedrag niet hoger dan 265.000 euro
• lopende leningen kunnen niet meegenomen worden in de nieuwe hypotheek
• een klein bedrag aan verbouwing is noodzakelijk

Een hypotheek oversluiten naar een nieuwe met NHG mag alleen naar aanleiding van een woningverbetering, niet puur om financiële redenen. Daarom moet een klein bedrag worden meegenomen als verbouwing. Dit is geen probleem, want het mag gaan om een ‘verbouwing’ van een paar euro. Een taxateur moet dit verbouwingsbedrag wel meenemen in zijn taxatierapport. Deze vermeld dan de vrije verkoopwaarde en executiewaarde voor en na de verbouwing.

Hiernaast mag de nieuwe NHG-hypotheek niet hoger zijn dan de oude hypotheek. De oversluitkosten (ook de eventuele boeterente) mogen hier wel bovenop komen, zolang alles maar onder het bedrag van 265.000 euro blijft. Is de waarde van de woning lager dan de “oude” hypotheek, dan is dat het maximum. U bent dan verplicht om eigen middelen in te brengen om het verschil tussen oude hypotheek en de nieuwe, lagere hypotheek met NHG te overbruggen. Een voorbeeld ter verduidelijking:

Veel mensen willen hun lopende leningen aflossen en deze meenemen in hun hypotheek. Dat is aantrekkelijk, omdat de rente op een hypotheek lager is dan op een consumptieve lening. Bij oversluiten naar NHG is dit niet mogelijk. Wel mag er een lening naast blijven lopen, maar die wordt dan wel apart getoetst.

Wie nu een hypotheek zonder NHG heeft met een box 3 bedrag (over dit bedrag is geen renteaftrek) kan toch zijn hypotheek oversluiten naar NHG. Ook dit bedrag wordt getoetst.

Buiten de lagere hypotheekrente heeft NHG nog een groot voordeel. Er is namelijk sprake van een woonlastenfaciliteit. Wie buiten zijn schuld in de betalingsproblemen is geraakt, wordt geholpen door middel van een borgstelling. Er wordt dan een aanvullende lening afgegeven zodat iemand de tijd heeft om zijn betalingsproblemen op te lossen. De reden voor de betalingsproblemen moet dan wel werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, (echt)scheiding of overlijden van een van de partners zijn. Let op dat de betaalde rente over aanvullende lening niet fiscaal aftrekbaar is en dat de lening natuurlijk wel moet worden terugbetaald.
Executieverkoop

Het is ook mogelijk dat de financiële problemen zo groot zijn dat de woning gedwongen verkocht moet worden. De verkoopopbrengst is meestal beduidend minder dan de lopende hypotheek. Er ontstaat dan een flinke restantschuld. Deze schuld wordt bij een goede medewerking van de persoon kwijtgescholden!

Al met al zijn er genoeg voordelen om voor een hypotheek met NHG te kiezen.