Hypotheek Oversluiten met Verhoging NHG

De verhoging van de Nationale Hypotheekgarantie ( NHG) naar een hypotheekbedrag tot €350.000 is niet alleen voordelig voor nieuwe huizenkopers. Mensen met een lopende hypotheek kunnen deze onder voorwaarden oversluiten naar een lening met NHG-garantie én een lagere hypotheekrente. Let wel heel goed op, want dit is lang niet altijd voordelig.

Nog 2 weken (17 september): Vraag vandaag nog uw lagere NHG rente aan en profiteer (tot 17 september)
Dit levert een nieuwe stroom kopers op, voor de startersmarkt komen er meer woningen beschikbaar. Ook voor houders van een bestaande hypotheek is er mogelijk fors financieel voordeel als ze overstappen naar een NHG-lening. Maar doe wel eerst de rekensom, oversluiten leidt ook tot kosten. Laat je goed adviseren, en vergelijk. De hypotheekrente vergelijken kan je op www.hypotheek-rentetarieven.nl.

Voordeel bij Oversluiten Hypotheek

De verruiming per 1 juli geldt tijdelijk tot eind 2010, dus alleen voor hypotheken die in die tijd worden afgesloten. Nemen we allerlei kosten koper in beschouwing dan kunnen mensen in deze periode voor een woning tot €312.500 (nieuwbouw €324.074) een beroep doen op de Nationale Hypotheek Garantie. Dat leidt tot een hypotheekrente die circa 0,5% lager ligt dan die op een normale vergelijkbare hypotheek.
UwHypotheekOversluiten stelt het voordeel bij een hypotheek van 300.000 op €125 bruto per maand. Bij een lange looptijd tikt dat aardig aan. De klant is ongeveer 10% goedkoper uit met een NHG-lening. Wél worden er voor NHG kosten van 0,45% van de hypotheeksom berekend: borgtochtprovisie. Maar dat is eenmalig en heb je dus binnen een jaar terugverdiend.

Rentevoordeel bij NHG

Dit voordeel is niet alleen voor nieuwe kopers bereikbaar, maar ook voor mensen die nu een hypotheek hebben zonder NHG, tot ongeveer €350.000 (het oude NHG-maximum was €265.000). Voorwaarde voor oversluiten is wel dat er een verbouwing plaatsvindt die met de nieuwe NHG-hypotheek wordt gefinancierd. Een kleine verbouwing van bijvoorbeeld een paar honderd euro is al voldoende. De nieuwe NHG-hypotheek zal daardoor vaak hoger zijn dan de oude. Dit mag er natuurlijk niet toe leiden dat we de hypotheeksom van mensen fors gaan verhogen.

Kosten bij oversluiten

Het rentevoordeel moet wel opwegen tegen de kosten van de omzetting. Naast de borgtochtprovisie van 0,45% is er met een nieuwe hypotheek ook afsluitprovisie (1%) gemoeid. Veel hypotheekvertrekkers en adviseurs zijn wel bereid deze (al dan niet deels) te schrappen. Loopt de huidige hypotheek nog enige jaren door, dan zou een bank bij oversluiten ook nog boeterente in rekening kunnen brengen. Verder zijn er taxatiekosten, notariskosten en is bij veel NHG-hypotheken een overlijdensrisicoverzekering verplicht voor het leningdeel dat boven 80% van de waarde van de woning uitstijgt. Daarbij komt dat voor een spaarhypotheek een lagere rente een beperkte zegen is. De rentevergoeding over het spaardeel is namelijk gelijk aan de hypotheekrente. Gaat deze omlaag, dan daalt de rentevergoeding mee. Het resultaat is dat de spaarpremie omhoog moet.

Garantie

Ook als het voordeel nul is kan ik me echter nog voorstellen dat mensen toch overstappen. Bij een NHG-hypotheek geldt namelijk ook een woonlastenfaciliteit en die is toch handig in deze onzekere tijden. Bij financiële problemen (buiten de eigen schuld) heeft de consument de mogelijkheid om een extra faciliteit tot 9% van de NHG-hypotheeksom op te nemen. Om een deel van de maandlasten te kunnen betalen. Daarmee kun je het even uitzingen, totdat je bijvoorbeeld weer een baan hebt. Een snelle gedwongen huizenverkoop wordt voorkomen. Niemand wil zijn huis uit. Overigens garandeert NHG dat er ook bij gedwongen verkoop geen restschuld overblijft. Belangrijk, want bij gedwongen verkoop blijf je door de lage opbrengst vaak met een gat van tienduizenden euro's zitten. Als modaal gezin kom je daar nooit meer uit.

Meer weten? Vraag geheel vrijblijvend uw persoonlijk hypotheekadvies rapport aan.